Jeśli od wielu lat mieszkasz w mieszkaniu lub domu, który nie należy do Ciebie, to zapewne zastanawiasz się, w jaki sposób możesz stać się właścicielem tej nieruchomości. Bez dziedziczenia, bez darowizny, bez jej kupna. Często zdarza się, że faktyczny właściciel od wielu lat nie interesuje się nieruchomością, często nawet nie zdaje sobie sprawy, że posiada jakąś nieruchomość. Jeśli chcesz uregulować stan prawny nieruchomości, którą faktycznie władasz tak, jakbyś był jej właścicielem, zapoznaj się z poniższym artykułem. Z artykułu dowiesz się:
- Jakie są podstawowe warunki zasiedzenia?
- Po ilu latach można zasiedzieć nieruchomość?
- Jaką nieruchomość można zasiedzieć?
- Jakie są koszty zasiedzenia?
Jakie są podstawowe warunki zasiedzenia nieruchomości?
Podstawowym warunkiem zasiedzenia nieruchomości jest jej nieprzerwane samoistne posiadanie oraz upływ terminów, określonych w ustawie. Czym jest to nieprzerwane samoistne posiadanie? Zgodnie ze stanowiskiem Sądu Najwyższego, samoistnym posiadaczem nieruchomości w rozumieniu przepisów kodeksu cywilnego jest ten, który włada nieruchomością jak właściciel, czyli wykonuje uprawnienia składające się na treść prawa własności (postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 10 lipca 2009r., sygn. akt. II CSK 70/09.
Władanie nieruchomością tak, jak właściciel oznacza korzystanie z nieruchomości, pobieranie pożytków i dochodów, dbanie o nieruchomość (np. remontowanie, zagospodarowanie działki, uiszczanie opłat publicznoprawnych). Ponadto posiadacz taki musi mieć wolę posiadania jak właściciel i wolę tą manifestować na zewnątrz. Musi zachowywać się tak, jakby faktycznie był prawnym właścicielem nieruchomości.
Podkreślić trzeba, że nie każdy posiadacz nieruchomości jest posiadaczem samoistnym. Posiadaczem samoistnym nie jest najemca nieruchomości, dzierżawca, czy też użytkownik, a to oznacza, że jeśli wynajmujesz, dzierżawisz lub użytkujesz cudzą nieruchomość, to nie możesz jej zasiedzieć.
Po ilu latach można zasiedzieć nieruchomość?
Upływ czasu ma istotne znacznie w sprawie o zasiedzenie i jest zależny od tego, czy posiadasz nieruchomość w dobrej, czy też w złej wierze. Kiedy mówimy o posiadaniu w dobrej wierze? Wtedy, kiedy po stronie posiadacza panuje przekonanie, że ma on pełne prawo do nieruchomości, że jest jej prawowitym właścicielem i nie narusza cudzych praw. Najczęściej posiadaczem w dobrej wierze są osoby, które nie wiedzą o niedopełnieniu pewnych formalności prawnych związanych z nabyciem nieruchomości. Może to dotyczyć wadliwego nabycia przez przodków. Bardzo często można spotkać się z sytuacją, w której np. dziadkowie dokonali zamiany gruntów z sąsiadem i nigdy tej zamiany nie uregulowali prawnie. W przypadku, gdy posiadasz nieruchomość w dobrej wierze, aby mogło dojść do zasiedzenia nieruchomości, musi upłynąć 20 lat.
Posiadanie nieruchomości w złej wierze dotyczy sytuacji, w której posiadacz wie lub powinien przy dołożeniu należytej staranności wiedzieć, że nie jest prawowitym właścicielem, a mimo to, korzysta z nieruchomości jak właściciel. W takim przypadku czas, który musi upłynąć, aby można było przyznać nieruchomość w drodze zasiedzenia, wydłuża się i wynosi 30 lat.
Czy każdą nieruchomość można nabyć poprzez zasiedzenie?
Jak wcześniej wspomniano, nie można zasiedzieć nieruchomości, którą się dzierżawi, wynajmuje lub użytkuje. Czy zatem każdą inną nieruchomość można zasiedzieć? Niestety nie. Nie można zasiedzieć np. nieruchomości, które zostały przeznaczone na cele publiczne, a także spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu.
Jakie są koszty zasiedzenia nieruchomości?
Aby nabyć nieruchomość poprzez zasiedzenie, należy wziąć pod uwagę koszty związane z postępowaniem sądowym. Do takich kosztów zalicza się opłatę od pozwu o zasiedzenie, której wysokość jest stała i wynosi 2.000 zł. Ponadto w sprawach o zasiedzenie nieruchomości bardzo często należy uiścić opłatę na rzecz opinii biegłego sądowego, w zależności od rodzaju nieruchomości np. na rzecz opinii z zakresu geodezji.
Autorem wpisu jest adwokat Michał Brodecki.